재개발, 재건축 절차 순서대로 알아 보기

재개발, 재건축은 절차가 진행되면서 단계적으로 가격이 오릅니다. 그렇기 때문에 재개발, 재건축 투자를 염두에 두고 있다면 그 절차를 잘 파악하고 단계별 특징 및 주의사항을 잘 숙지해 두어야 합니다.

재개발, 재건축 절차를 순서대로 알아 보도록 하겠습니다. 재개발, 재건축 절차는 서을,부산 등 시별로 조금씩 다른데, 큰 순서는 대동소이합니다.

상세하게 들어가면 지방의회 의견 청취, 관계기관협의, 국토부장관 보고 등 아주 세세한 절차들이 있는데, 그런것들은 생략하고 굵직한 절차 위주로 재개발, 재건축 절차를 알아 보겠습니다.

[재개발, 재건축 절차]

기본계획수립 

정비기본 방향, 기간, 구역 등을 지정하고 주민의견 청취, 관계기관 협의, 심의 등을 거친 후 국토교통부 장관에게 보고를 하여 최종안을 확정 짓습니다. 

정비구역지정 

재개발 또는 재건축 할 구역을 지정합니다.

조합설립추진위원회 승인 

재개발 또는 재건축 사업을 시작하려면 사업을 추진하는 주체가 있어야 합니다. 조합이 바로 그 주체인데, 이 조합설립을 추진하기 위한 단계가 바로 이 단계입니다. 해당구역 토지,건물 소유자들의 과반 이상의 동의를 얻어야 하며 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 감사를 갖추고 지자체의 승인을 받습니다.

조합설립인가 

토지 등 소유자 75% 및 토지면적의 50% 이상의 토지 소유자 동의를 받은 후 신청을 해서 통과되면 조합이 설립됩니다. 이 때부터 사업 추진에 대한 권한은 조합이 모두 가지게 됩니다.

시공사 선정 

조합이 설립되면 조합은 아파트 건설을 담당할 시공사를 선정합니다. 일반적으로 삼성,대림,롯데,GS 등 1군 브랜드 건설사가 선호됩니다.

사업시행계획 인가 

조합원 동의를 얻고 정관, 사업시행계획서, 인허가 관련 서류를 구비, 신청하여 지자체로부터 인가를 받으면 이제 지자체로부터 '이 사업을 해도 된다'고 승인을 받은 것입니다. 여기까지 오면 어느 정도 사업이 안정권에 접어들었다고 볼 수 있습니다. 물론, 위험은 언제나 존재합니다.

조합원 분양공고 및 신청 

사업시행계획인가 통지일로부터 30일 이상 60일 이내에 조합원들에게 평형별 분담금을 고지하고 평형신청 내용을 통지합니다. 분양신청할 조합원들은 이 때 분양신청을 해야 하며, 그렇지 않은 사람은 현금청산을 받고 조합에서 빠져나가게 됩니다.

관리처분계획 

이 단계에서 사업의 구체적인 내용이 나오게 됩니다. 가지고 있는 지분을 새 아파트로 변환하는 단계입니다.

조합원의 정확한 수익, 평형, 동호수, 추가분담금, 환급금 등이 명시되어 나옵니다. 대지지분이 클수록 여기서 많은 이익을 볼 수 있습니다. 거의 막바지 단계입니다.

이주,철거,착공 및 일반분양

조합원들은 이주비를 받고 나갑니다. 기존 건물들은 철거되고 착공을 합니다. 조합원 물량을 제외한 나머지 물량에 대해서는 일반 분양을 하게 됩니다.

준공인가, 이전고시, 조합해산 및 청산 

아파트가 다 지어지면 준공인가를 받습니다. 이제 사업이 마무리 되었으므로 조합은 해산하게 됩니다.

여기까지가 재개발, 재건축의 일반적인 절차입니다. 절차가 진행되는 속도는 재개발, 재건축 건별로 천차만별이지만 보통 10년 이상은 걸린다고 봐야 합니다.

이렇게 시간이 오래 걸리고 중간 중간 예상치 못했던 암초들을 계속 만나기 때문에 재개발, 재건축 투자를 할 때는 신중, 또 신중해야 할 것입니다.