사직 1-6구역 재건축 단지 분석 - 사직로얄맨션2차

사직 1-6구역 재건축에는 총 5종류의 아파트 단지가 있습니다. 사직로얄맨션2차, 사직로얄맨션3차, 유림하이츠, 대건그린아파트, 동일파크맨션 이렇게 5군데의 아파트 단지가 구역 내 위치하고 있습니다.

본 포스팅에서는 사직 1-6구역 재건축 단지 중 사직로알맨션2차 단지에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

사직로얄맨션2차는 사직 1-6구역 재건축 동편에 위치하고 있습니다. 5층짜리 아파트 4개동, 총 210세대 규모입니다. 1984년에 준공했습니다.

사직 1-6구역 재건축- 사직로얄맨션2차

면적이 다양합니다. 62A, 64B, 70A, 70B, 72A, 72B, 78A, 80B, 81A, 83B, 98제곱미터의 면적이 있습니다. 19평 ~ 30평까지 다양한 면적이 있습니다.

재건축 투자를 하고자 한다면 대지지분을 봐야 하겠죠. 대지지분이 클수록 유리하니까요.

임의로 아무 동호수 찍어서 인터넷에서 등기부를 뽑아 보았는데요, 전용면적 67.42제곱미터(공급면적 78.27제곱미터, 24평형)인 경우 대지지분 면적이 61.20제곱미터로 전용면적과 대지지분 면적이 비슷합니다. 대지면적이 전용면적의 90.77%에 달합니다.

사직 1-6구역 재건축 사직로얄맨션2차

모든 동호수가 이런지는 알 수 없지만 대략 전체적으로 비슷하다고 판단해 볼 수 있을 것 같습니다. 공급면적 기준으로 하면 대지면적 비율은 78.18% 입니다. 근처 신축 kcc스위첸 1단지 아파트의 가구당 대지면적 비중이 전용기준으로 47.4%라는 것을 고려시 대지지분이 상당히 높음을 알 수 있습니다.

kb부동산에 나온 사직로얄맨션2차 매물들입니다. 들어가서 확인해 보면 평당가가 공급면적 기준 1175만원, 1374만원 수준인 것을 알 수 있습니다.

사직 1-6구역 재건축 - 사직로얄맨션2차

사실 건물 평당가는 별로 중요하지 않죠. 건물은 결국 허물어질 테니까요. 대지지분으로 봐야 하는데요. 대지지분이 전용면적의 90%라는 가정 하에 대지평당가를 계산해 보면 각각 1514만원, 1800만원이 나옵니다.

비교대상이 없어서 이 가격이 싼지 비싼지 계산하기가 좀 애매합니다. 근치에 있는 kcc스위첸 아파트 평당가는 1600만원 ~ 1700만원 정도 수준입니다. 

kcc스위첸이 신축으로서 건물값 + 땅값으로 계산이 되고, 사직로얄맨션2차의 경우 건물가치를 0으로 가정하고 땅값으로만 계산했을 시 1514만원, 1800만원 정도 나온다는 것을 감안할 시 충분히 경쟁력 있는 가격이라고 판단되어집니다.

정확한 가치평가 및 수익성 평가는 감정평가 후에 계산할 수 있겠지만, 이렇게 대략 계산해 봐도 상당히 매력적인 가격인 것 같습니다. 대략 어림짐작으로 계산한 거라 정확하지 않을 수 있습니다.

사실 위 방법은 정확한 가치 계산 방법이 아닙니다. 정확하게 수익을 계산하려면 감정평가액, 총사업비, 일반분양가, 조합원분양가가 나와야 합니다. 그런데 아직은 이 숫자들을 알 수가 없죠. 그래서 그냥 대충 주변시세와 어림으로 비교만 해 본거죠.

하지만 이렇게 대충 봐도 대지지분 비율이 높고 평당가가 메리트가 있습니다. 사직 1-6구역 재건축의 사직로얄맨션2차, 투자할 만한 가치가 있어 보입니다.